Glossar Miteigentum
Finden Sie die Definitionen aller juristischen, buchhalterischen und technischen Begriffe der Miteigentumsverwaltung in Belgien.
A
Abstimmungsmehrheiten
Das belgische Zivilgesetzbuch sieht vier Mehrheitsstufen für Beschlüsse der Generalversammlung vor: einfache Mehrheit (50%+1 der Anwesenden), 2/3-Mehrheit, 4/5-Mehrheit und Einstimmigkeit. Die einfache Mehrheit gilt für laufende Entscheidungen. 2/3 ist für größere Arbeiten und Regelungsänderungen erforderlich. 4/5 für Änderungen der Grundakte und Wiederaufbau. Einstimmigkeit ist für die Auflösung des Miteigentums erforderlich.
Anteile / Tausendstel
Die Anteile (Tausendstel) stellen den Anteil jeder Einheit an den Gemeinschaftsteilen des Miteigentums dar, ausgedrückt in Tausendstel oder Prozent. Sie bestimmen das Stimmrecht in der Generalversammlung und die Verteilung der allgemeinen Gemeinschaftskosten. Sie werden in der Grundakte von einem Vermessungsexperten auf Grundlage der Fläche, Lage und Bestimmung jeder Einheit festgelegt. Die Änderung der Anteile erfordert Einstimmigkeit oder eine gerichtliche Entscheidung.
B
D
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das eine Liegenschaft (dienendes Grundstück) zugunsten einer anderen (herrschendes Grundstück) belastet. Im Miteigentum sind die häufigsten Dienstbarkeiten Wegerechte (Zugang zu einer eingeschlossenen Einheit), Wasserabflussrechte und Aussichtsrechte. Sie werden in der Regel in der Grundakte erwähnt und gelten gegenüber allen nachfolgenden Miteigentümern. Die Begründung einer neuen Dienstbarkeit über Gemeinschaftsteile erfordert die Genehmigung der GV.
Dringende Arbeiten
Dringende Arbeiten sind Eingriffe, die notwendig sind, um unmittelbare Gefahr oder schwere Schäden an den Gemeinschafts- oder Privatteilen zu verhindern. Der Syndikus kann sie ohne vorherige Einberufung der Generalversammlung anordnen, muss aber die Miteigentümer so schnell wie möglich informieren und eine Bestätigung auf der nächsten GV einholen. Beispiele: Reparatur eines großen Wasserlecks, Sicherung nach einem Sturm, Reparatur eines defekten Aufzugs (Art. 3.89 §5 ZGB).
E
Einheit (Lot)
Eine Einheit (Lot) im Miteigentum ist die Grundeinheit, bestehend aus einem Privatteil (Wohnung, Büro, Keller, Garage) und dem entsprechenden Anteil an den Gemeinschaftsteilen. Jede Einheit wird durch eine einzigartige Nummer in der Grundakte identifiziert und hat eigene Anteile, die den Anteil an den Gemeinschaftskosten und das Stimmgewicht in der Generalversammlung bestimmen. Ein Miteigentümer kann mehrere Einheiten besitzen.
Einzelabrechnung
Die Einzelabrechnung ist der jährliche Bericht, der die tatsächlich von jedem Miteigentümer getragenen Kosten im Vergleich zu den gezahlten Vorschüssen aufschlüsselt. Sie zeigt die Verteilung der allgemeinen und besonderen Kosten nach Anteilen, die abgerufenen Vorschüsse und den Saldo (Überschuss oder Fehlbetrag). Der Syndikus muss diese Abrechnung vor der ordentlichen Generalversammlung vorlegen, damit die Miteigentümer die Konten vor der Genehmigungsabstimmung prüfen können.
Energieausweis (EPC/PEB)
Der Energieausweis (EPC in Flandern, PEB in Wallonien und Brüssel) bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Skala von A++ (sehr effizient) bis G (schlecht). Für Miteigentümerschaften ist ein Zertifikat für jede Einheit bei Verkauf oder Vermietung erforderlich. Seit 2022-2024 verlangen einige Regionen auch ein Zertifikat für die Gemeinschaftsteile. Der Ausweis wird von einem zugelassenen Zertifizierer ausgestellt und ist 10 Jahre gültig.
G
Gemeinschaftskosten
Die Gemeinschaftskosten sind die Ausgaben für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsteile des Miteigentums. Sie werden in allgemeine Kosten (verteilt nach den Anteilen der Grundakte) und besondere Kosten (verteilt nach dem Nutzen für jede Einheit, z.B. der Aufzug) unterteilt. Das vorläufige Budget wird jährlich in der Generalversammlung abgestimmt und durch vierteljährliche Abrufungen finanziert.
Gemeinschaftsteile
Die Gemeinschaftsteile sind Gebäudeelemente, die allen Miteigentümern ungeteilt gehören. Sie umfassen typischerweise den Rohbau (Fundamente, tragende Wände, Dach), Eingangshallen, Treppen, Aufzüge, Flure, Gärten, gemeinsame Parkplätze und technische Anlagen (Heizraum, gemeinsame Elektrizität). Die genaue Liste wird in der Grundakte festgelegt. Im Zweifelsfall wird ein Element als gemeinschaftlich angesehen (Art. 3.84 ZGB).
Generalversammlung (GV)
Die Generalversammlung ist das oberste Entscheidungsorgan des Miteigentums. Sie versammelt alle Miteigentümer mindestens einmal jährlich (ordentliche GV), um das Budget abzustimmen, die Konten zu genehmigen, den Syndikus zu wählen und alle Entscheidungen über die Gemeinschaftsteile zu treffen. Außerordentliche GVs können jederzeit einberufen werden. Beschlüsse werden nach verschiedenen im Zivilgesetzbuch festgelegten Mehrheiten gefasst (Art. 3.87 bis 3.91).
Globale Brandversicherung
Die globale Brandversicherung (Gebäudeversicherung) deckt das gesamte Miteigentumsgebäude — Gemeinschafts- und Privatteile — gegen Brand, Wasserschäden, Sturm und andere Gefahren ab. Sie wird vom Syndikus im Namen der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossen. Die Prämie wird nach den Anteilen auf die Miteigentümer verteilt. Jeder Miteigentümer kann eine zusätzliche Versicherung für persönlichen Inhalt und Haftpflicht abschließen.
Grundakte
Die Grundakte ist die notarielle Gründungsurkunde eines Miteigentums. Sie beschreibt das Gebäude, die Aufteilung in Einheiten (private und gemeinschaftliche Teile), den Anteil jeder Einheit an den Gemeinschaftskosten und etwaige Dienstbarkeiten. Die Grundakte wird beim Amt für Rechtssicherheit (Hypothekenamt) eingetragen und kann nur einstimmig geändert werden, außer bei gesetzlichen Ausnahmen.
H
I
K
M
Mandat des Syndikus
Das Mandat des Syndikus ist der Vertrag, durch den die Generalversammlung die Verwaltung des Miteigentums dem Syndikus anvertraut. Die maximale Dauer beträgt 3 Jahre, verlängerbar. Der Vertrag muss schriftlich sein und Vergütung, Aufgaben, Dauer und Kündigungsbedingungen festlegen. Der Syndikus kann jederzeit von der Generalversammlung mit absoluter Mehrheit abberufen werden. Ohne Verlängerung endet das Mandat von Rechts wegen (Art. 3.89 ZGB).
Miteigentum
Miteigentum ist ein Rechtssystem, bei dem ein Gebäude oder ein Immobilienkomplex in Einheiten aufgeteilt wird, die jeweils einen privaten Teil und einen Anteil an den Gemeinschaftsteilen umfassen. In Belgien wird das Zwangsmiteigentum durch Buch 3, Titel 6 des Zivilgesetzbuches geregelt. Jeder Miteigentümer hat ein ausschließliches Recht an seinen privaten Teilen und ein ungeteiltes Recht an den Gemeinschaftsteilen, proportional zu seinen Anteilen (Tausendstel).
Miteigentumsordnung
Die Miteigentumsordnung (Hausordnung) legt die Regeln für das Zusammenleben im Gebäude fest. Sie bestimmt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer bezüglich der Nutzung der Gemeinschafts- und Privatteile, Lärmregeln, Haustiere, erlaubte Arbeiten usw. Sie ist von der Grundakte zu unterscheiden und kann mit einer 2/3-Mehrheit der Stimmen geändert werden (Art. 3.88 §1 ZGB).
Miteigentumsrat
Der Miteigentumsrat ist ein fakultatives Organ, das aus von der Generalversammlung gewählten Miteigentümern besteht. Er ist obligatorisch in Miteigentümerschaften mit 20 oder mehr Einheiten (ohne Keller und Garagen). Seine Aufgabe ist die Kontrolle der Verwaltung des Syndikus, die Prüfung der Konten und die Berichterstattung an die Generalversammlung. Er hat keine eigene Entscheidungsbefugnis, kann aber spezifische Delegationen der GV erhalten (Art. 3.86 ZGB).
N
P
PCMN (Normierter Mindestkontierungsplan)
Der PCMN ist der normierte Kontierungsplan, der seit 2010 für belgische Miteigentümerschaften obligatorisch ist. Er erfordert eine doppelte Buchführung und eine standardisierte Kontenstruktur für finanzielle Transparenz. Die Klassen 1 bis 5 sind Bilanzkonten, die Klassen 6 und 7 sind Aufwands- und Ertragskonten. Der Syndikus muss die Jahresrechnung gemäß diesem Plan der Generalversammlung vorlegen (Königlicher Erlass vom 12. Juli 2012).
Privatteile
Die Privatteile sind die Gebäudeteile, die zur ausschließlichen Nutzung eines Miteigentümers bestimmt sind. Sie umfassen in der Regel das Innere der Wohnungen (nicht tragende Wände, Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Küche), Keller und private Parkplätze. Der Eigentümer genießt seine Privatteile frei, innerhalb der Grenzen der Miteigentumsordnung und der geltenden Gesetze. Arbeiten in Privatteilen, die Gemeinschaftsteile betreffen, erfordern die Genehmigung der GV.
Protokoll der Generalversammlung
Das Protokoll ist das offizielle Dokument, das die Beratungen und Beschlüsse der Generalversammlung festhält. Es muss die Tagesordnung, Anwesenheiten, Abstimmungsergebnisse (dafür, dagegen, Enthaltungen) und getroffene Beschlüsse aufführen. Das Protokoll wird in der Sitzung erstellt und vom Vorsitzenden, Sekretär und den Stimmenzählern unterzeichnet. Es muss abwesenden Miteigentümern innerhalb von 30 Tagen mitgeteilt werden (Art. 3.87 §10 ZGB).
R
Rechnungsprüfer
Der Rechnungsprüfer ist ein Miteigentümer (oder externer Sachverständiger), der von der Generalversammlung zur Prüfung der Konten des Miteigentums bestellt wird. Sein Mandat ist jährlich und erneuerbar. Er prüft die Belege, überprüft die Übereinstimmung zwischen den Konten und Kontoauszügen und legt der Generalversammlung vor der Abstimmung über die Genehmigung der Konten einen Bericht vor.
Rücklagenfonds
Der Rücklagenfonds ist eine obligatorische kollektive Sparanlage der Miteigentümer zur Finanzierung zukünftiger außerordentlicher Arbeiten (Dachsanierung, Fassade, Aufzug usw.). Seit dem Gesetz vom 18. Juni 2018 beträgt der jährliche Mindestbeitrag 5% der gesamten ordentlichen Gemeinschaftskosten. Der Fonds wird auf einem separaten Bankkonto im Namen der Miteigentümergemeinschaft verwaltet.
Rückstellungen
Rückstellungen im Miteigentum bestehen darin, finanzielle Reserven für vorhersehbare zukünftige Ausgaben anzulegen. Sie unterscheiden sich vom gesetzlichen Rücklagenfonds: Rückstellungen können spezifische, von der GV beschlossene Ausgaben abdecken (Kesselersatz, Fassadenrenovierung). Der vorläufige Haushalt muss Rückstellungen für geplante Arbeiten enthalten. Unzureichende Rückstellungen erzwingen außerordentliche Abrufungen und können das Miteigentum in finanzielle Schwierigkeiten bringen.