Glossaire de la copropriété
Retrouvez les définitions de tous les termes juridiques, comptables et techniques liés à la gestion de copropriété en Belgique.
A
Acte de base
L'acte de base est l'acte notarié fondateur d'une copropriété. Il définit la description de l'immeuble, la division en lots (parties privatives et communes), les quotités de chaque lot dans les charges communes, et les servitudes éventuelles. L'acte de base est transcrit au bureau de sécurité juridique (conservation des hypothèques) et ne peut être modifié qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf exceptions prévues par la loi.
Appel de fonds
L'appel de fonds (ou provision) est la demande de paiement adressée aux copropriétaires pour financer les charges communes. Les appels ordinaires sont généralement trimestriels, basés sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Des appels extraordinaires peuvent être émis pour financer des travaux imprévus ou exceptionnels. Chaque copropriétaire contribue selon ses quotités. Le non-paiement peut entraîner des intérêts de retard et des procédures de recouvrement.
Assemblée générale (AG)
L'assemblée générale est l'organe décisionnel suprême de la copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an (AG ordinaire) pour voter le budget, approuver les comptes, élire le syndic et prendre toute décision relative aux parties communes. Des AG extraordinaires peuvent être convoquées à tout moment. Les décisions sont prises selon différentes majorités définies par le Code civil (art. 3.87 à 3.91).
Assurance incendie globale
L'assurance incendie globale (ou assurance immeuble) couvre l'ensemble du bâtiment en copropriété — parties communes et privatives — contre les risques d'incendie, dégâts des eaux, tempête, et autres périls. Elle est souscrite par le syndic au nom de l'association des copropriétaires. La prime est répartie entre les copropriétaires selon leurs quotités. Chaque copropriétaire peut souscrire une assurance complémentaire pour son contenu personnel et sa responsabilité civile.
C
Certificat PEB/EPC
Le certificat de performance énergétique (PEB en Wallonie et Bruxelles, EPC en Flandre) évalue l'efficacité énergétique d'un bâtiment sur une échelle de A++ (très performant) à G (peu performant). Pour les copropriétés, un certificat est requis pour chaque lot lors de la vente ou la location. Depuis 2022-2024, certaines régions exigent aussi un certificat pour les parties communes. Le certificat est établi par un certificateur agréé et est valable 10 ans.
Charges communes
Les charges communes sont les dépenses liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété. Elles se divisent en charges générales (réparties selon les quotités de l'acte de base) et charges spéciales (réparties selon l'utilité pour chaque lot, par ex. l'ascenseur). Le budget prévisionnel des charges est voté annuellement en assemblée générale et financé par les appels de fonds trimestriels.
Clause d'habitation bourgeoise
La clause d'habitation bourgeoise est une disposition du règlement de copropriété qui limite l'usage des lots à l'habitation résidentielle, excluant toute activité commerciale, professionnelle ou industrielle. En droit belge, on distingue la clause « bourgeoise simple » (qui autorise les professions libérales) et la clause « bourgeoise stricte » (qui n'autorise que l'habitation). La jurisprudence tend à interpréter ces clauses de manière restrictive et à évoluer avec les nouveaux modes d'habitation.
Commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes est un copropriétaire (ou un expert externe) désigné par l'assemblée générale pour vérifier les comptes de la copropriété. Son mandat est annuel et renouvelable. Il examine les pièces justificatives, vérifie la concordance entre les comptes et les relevés bancaires, et présente un rapport à l'assemblée générale avant le vote d'approbation des comptes. Ce n'est pas un réviseur d'entreprise au sens professionnel.
Conseil de copropriété
Le conseil de copropriété est un organe facultatif composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Il est obligatoire dans les copropriétés de 20 lots ou plus (hors caves et garages). Son rôle est de contrôler la gestion du syndic, vérifier les comptes et faire rapport à l'assemblée générale. Il n'a pas de pouvoir de décision propre mais peut recevoir des délégations spécifiques de l'AG (art. 3.86 CC).
Contentieux de copropriété
Le contentieux de copropriété regroupe les litiges entre copropriétaires, entre un copropriétaire et le syndic, ou entre l'association des copropriétaires et des tiers. Les actions les plus fréquentes sont la contestation de décisions d'AG (dans les 4 mois, art. 3.92 CC), le recouvrement de charges impayées, et les litiges sur les travaux. Le juge de paix est compétent en première instance. La médiation est encouragée avant toute procédure judiciaire.
Copropriété
La copropriété est un régime juridique dans lequel un immeuble ou un ensemble immobilier est divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes. En Belgique, la copropriété forcée est régie par le Livre 3, Titre 6 du Code civil. Chaque copropriétaire détient un droit exclusif sur ses parties privatives et un droit indivis sur les parties communes, proportionnel à ses quotités (tantièmes).
D
F
I
L
M
Majorités de vote
Le Code civil belge prévoit quatre niveaux de majorité pour les décisions en assemblée générale : majorité simple (50%+1 des présents), majorité des 2/3, majorité des 4/5 et unanimité. La majorité simple s'applique aux décisions courantes. Les 2/3 sont requis pour les travaux importants et modifications du règlement. Les 4/5 pour les modifications de l'acte de base et la reconstruction. L'unanimité est nécessaire pour la dissolution de la copropriété.
Mandat du syndic
Le mandat du syndic est le contrat par lequel l'assemblée générale confie la gestion de la copropriété au syndic. Sa durée maximale est de 3 ans, renouvelable. Le contrat doit être écrit et préciser la rémunération, les missions, la durée et les conditions de résiliation. Le syndic peut être révoqué à tout moment par l'assemblée générale à la majorité absolue. À défaut de renouvellement, le mandat prend fin de plein droit (art. 3.89 CC).
P
Parties communes
Les parties communes sont les éléments de l'immeuble qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Elles comprennent typiquement le gros œuvre (fondations, murs porteurs, toiture), les halls d'entrée, escaliers, ascenseurs, couloirs, jardins, parkings communs, et les installations techniques (chaufferie, électricité commune). La liste précise est définie dans l'acte de base. En cas de doute, un élément est présumé commun (art. 3.84 CC).
Parties privatives
Les parties privatives sont les portions de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Elles comprennent généralement l'intérieur des appartements (cloisons non porteuses, revêtements de sol, sanitaires, cuisine), les caves et emplacements de parking privatifs. Le propriétaire jouit librement de ses parties privatives, dans les limites du règlement de copropriété et des lois en vigueur. Les travaux dans les parties privatives qui affectent les parties communes nécessitent l'accord de l'AG.
PCMN (Plan Comptable Minimum Normalisé)
Le PCMN est le plan comptable normalisé obligatoire pour les copropriétés belges depuis 2010. Il impose une comptabilité en partie double et une structure de comptes standardisée permettant la transparence financière. Les classes 1 à 5 correspondent aux comptes de bilan, les classes 6 et 7 aux charges et produits. Le syndic doit présenter les comptes annuels conformément à ce plan lors de l'assemblée générale (AR du 12 juillet 2012).
Procès-verbal d'assemblée générale
Le procès-verbal (PV) est le document officiel qui consigne les délibérations et décisions de l'assemblée générale. Il doit mentionner l'ordre du jour, les présences, les résultats des votes (pour, contre, abstentions), et les décisions prises. Le PV est rédigé en séance et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Il doit être notifié aux copropriétaires absents dans les 30 jours (art. 3.87 §10 CC).
Provisionnement
Le provisionnement en copropriété consiste à constituer des réserves financières pour couvrir les dépenses futures prévisibles. Il se distingue du fonds de réserve légal : le provisionnement peut couvrir des dépenses spécifiques votées en AG (remplacement de chaudière, ravalement de façade). Le budget prévisionnel doit inclure les provisions pour travaux planifiés. Un provisionnement insuffisant oblige à des appels de fonds extraordinaires et peut mettre en difficulté financière la copropriété.
Q
Quorum
Le quorum est le nombre minimum de copropriétaires (en quotités) qui doivent être présents ou représentés pour que l'assemblée générale puisse valablement délibérer. En Belgique, le quorum de première convocation est la majorité des quotités (plus de 50%). Si le quorum n'est pas atteint, une seconde AG peut être convoquée sans condition de quorum, à condition que l'ordre du jour soit identique (art. 3.87 §5 CC).
Quotités / Tantièmes
Les quotités (ou tantièmes) représentent la part de chaque lot dans les parties communes de la copropriété, exprimée en millièmes ou en pourcentages. Elles déterminent le droit de vote en assemblée générale et la répartition des charges communes générales. Elles sont fixées dans l'acte de base par un géomètre-expert sur la base de la superficie, la situation et l'affectation de chaque lot. La modification des quotités requiert l'unanimité ou une décision judiciaire.
R
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété (ou règlement d'ordre intérieur) fixe les règles de vie commune au sein de l'immeuble. Il détermine les droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des parties communes et privatives, les règles de bruit, les animaux, les travaux autorisés, etc. Il est distinct de l'acte de base et peut être modifié à la majorité des 2/3 des voix (art. 3.88 §1 CC).
Répartition des frais
La répartition des frais en copropriété suit deux critères distincts. Les charges générales (entretien du gros œuvre, administration, assurance) sont réparties selon les quotités de l'acte de base. Les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, conciergerie) sont réparties selon l'utilité objective pour chaque lot. Cette distinction est fondamentale et ne peut être modifiée qu'avec la majorité des 4/5. Un copropriétaire peut contester une répartition jugée inéquitable devant le juge de paix.
S
Servitude
Une servitude est un droit réel grevant un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre immeuble (fonds dominant). En copropriété, les servitudes les plus courantes sont les servitudes de passage (accès à un lot enclavé), les servitudes d'écoulement des eaux, et les servitudes de vue. Elles sont généralement mentionnées dans l'acte de base et sont opposables à tous les copropriétaires successifs. La création d'une nouvelle servitude sur les parties communes requiert l'accord de l'AG.
Syndic
Le syndic est la personne physique ou morale chargée de la gestion quotidienne d'une copropriété. En Belgique, le syndic peut être professionnel (titulaire d'un agrément IPI) ou bénévole (copropriétaire élu par l'assemblée générale). Il est responsable de l'exécution des décisions de l'assemblée générale, de la gestion financière, de l'entretien des parties communes et de la représentation de l'association des copropriétaires en justice.