Quorum et majorités dans une AG de copropriété belge : guide des règles de vote
Le quorum : condition d'ouverture de l'AG
Pour que l'assemblée générale puisse valablement délibérer, plus de la moitié des quotités (tantièmes) de la copropriété doivent être présentes ou représentées au moment de l'ouverture. Source : Art. 577-6 §7 C.civ.
Exemple : dans un immeuble de 1000/1000 tantièmes, au moins 501/1000 doivent être présents ou représentés par procuration.
Si le quorum n'est pas atteint lors de la première convocation, une seconde AG peut être convoquée dans un délai minimum de 15 jours. Cette seconde assemblée peut valablement délibérer quel que soit le nombre de quotités représentées. L'ordre du jour doit être identique à celui de la première convocation.
En pratique, les petites copropriétés atteignent rarement le quorum du premier coup. La solution : envoyer simultanément la convocation pour la première et la seconde AG (avec des dates différentes).
Majorité ordinaire (majorité absolue)
La majorité absolue est la règle par défaut : une résolution est adoptée lorsqu'elle recueille plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Cette majorité s'applique à :
- L'approbation des comptes annuels
- Le vote du budget prévisionnel
- La nomination ou le renouvellement du syndic
- Les contrats d'entretien courant
- La désignation du commissaire aux comptes
Calcul concret : 8 copropriétaires présents/représentés détenant 600/1000 tantièmes → la résolution passe si au moins 301/600 des voix présentes votent en faveur (pas 501/1000).
Majorité des 2/3
Une majorité qualifiée de deux tiers (2/3) des voix présentes ou représentées est requise pour certaines décisions spécifiques. Source : Art. 577-6 §8 C.civ.
Les cas les plus fréquents :
- Travaux de rénovation énergétique : isolation de toiture, remplacement de chaudière collective, installation de panneaux solaires
- Changement d'affectation des parties communes
- Constitution d'un emprunt au nom de l'ACP
Pour l'EPC des parties communes, la décision de commander l'audit et de planifier les travaux de rénovation relève de cette majorité.
Majorité des 4/5
La majorité de quatre cinquièmes (4/5) des voix présentes ou représentées concerne les décisions les plus lourdes. Source : Art. 577-6 §11 C.civ.
Elle est requise pour :
- Modification de l'acte de base (répartition des tantièmes, description des lots)
- Travaux structurels majeurs (agrandissement, surélévation)
- Modification de la destination de l'immeuble
- Acquisition ou cession de parties communes
En pratique, obtenir une majorité de 4/5 est difficile. Cela nécessite un travail préparatoire important : consultation préalable des copropriétaires, envoi de dossiers techniques complets, parfois plusieurs réunions informatives avant l'AG.
Unanimité
L'unanimité de tous les copropriétaires (pas uniquement les présents — tous les copropriétaires de l'immeuble) est requise pour :
- La dissolution de l'ACP
- La conversion en propriété privée unique
Ces cas sont exceptionnels en pratique. La dissolution ne se produit généralement qu'en cas de destruction totale de l'immeuble ou de rachat de tous les lots par un seul propriétaire.
Les procurations
Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix. Le syndic ne peut jamais être mandataire d'un copropriétaire. La procuration doit être écrite et spécifier les points de l'ordre du jour pour lesquels elle est donnée.
Limitation : un même mandataire ne peut détenir plus de 3 procurations, sauf dans les immeubles de plus de 20 lots où cette limite peut être relevée par le règlement de copropriété.
Tableau récapitulatif des majorités
| Décision | Majorité requise | Base légale | |---|---|---| | Budget, comptes, contrats courants | Majorité absolue (50%+1 présents) | Art. 577-6 §7 | | Rénovation énergétique, emprunt ACP | 2/3 des présents | Art. 577-6 §8 | | Modification acte de base, travaux structurels | 4/5 des présents | Art. 577-6 §11 | | Dissolution ACP | Unanimité de TOUS | Art. 577-13 |
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