Organiser une assemblée générale de copropriété en Belgique : guide complet

Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?

L'assemblée générale (AG) est l'organe décisionnel suprême de toute copropriété en Belgique. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires — ou leurs mandataires — pour délibérer sur la gestion de l'immeuble. Son existence est consacrée par l'article 577-5 du Code civil, qui crée l'association des copropriétaires (ACP) dotée de la personnalité juridique.

Tout copropriétaire a le droit d'y assister, qu'il détienne un appartement, une cave ou un emplacement de parking. Le poids de son vote est proportionnel à ses quotités (tantièmes) fixées dans l'acte de base. Source : Art. 577-3 C.civ.

Quand doit-elle avoir lieu ?

Le syndic est tenu de convoquer au minimum une AG ordinaire par an, dans les 15 jours suivant la fin de l'exercice comptable de l'ACP. En pratique, la plupart des AG se tiennent entre mars et juin.

Une AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment, soit à l'initiative du syndic, soit à la demande de copropriétaires détenant ensemble au moins un cinquième (1/5) des quotités. Dans ce dernier cas, le syndic dispose d'un délai de 30 jours pour organiser l'assemblée. Source : Art. 577-6 §1 C.civ.

Si le syndic refuse ou omet de convoquer l'AG, un copropriétaire peut saisir le juge de paix pour obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc chargé de la convocation.

La convocation : délais et formalités

Le délai de convocation est de 15 jours calendrier minimum avant la date de l'AG. Ce délai court à partir de l'envoi de la convocation, pas de sa réception. Source : Art. 577-6 §3 C.civ.

La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. La convocation électronique n'est valable que si chaque copropriétaire a expressément donné son accord par écrit.

Contenu obligatoire :

• Date, heure et lieu de la réunion
• Ordre du jour complet et détaillé
• Documents justificatifs (comptes annuels, budget prévisionnel, devis pour travaux)
• Projets de résolutions proposés

Exemple pratique : pour une AG prévue le 15 juin, la convocation doit être postée au plus tard le 31 mai.

Le déroulement de la réunion

L'AG ne peut valablement délibérer que si plus de la moitié des quotités sont présentes ou représentées (quorum d'ouverture). À défaut de quorum, une seconde AG peut être convoquée dans un délai minimum de 15 jours, sans condition de quorum. Source : Art. 577-6 §7 C.civ.

L'assemblée désigne un président de séance, un secrétaire et un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic ne peut pas présider l'AG. Chaque point de l'ordre du jour est débattu puis mis au vote. Les majorités applicables dépendent de la nature de la décision :

• Majorité absolue (50%+1 des présents) : gestion courante, approbation du budget
• Majorité des 2/3 : travaux de rénovation énergétique, changement d'affectation des parties communes
• Majorité des 4/5 : modification de l'acte de base, travaux structurels majeurs
• Unanimité : dissolution de l'ACP

Pour les règles détaillées de vote et quorum, consultez notre guide dédié.

Après l'AG : le procès-verbal

Le procès-verbal (PV) doit être rédigé en séance et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Il mentionne obligatoirement :

• L'ordre du jour tel que traité
• Les résultats de chaque vote (nombre de voix pour, contre, abstentions)
• Les résolutions adoptées
• Les réserves ou objections formulées par les copropriétaires

Le PV doit être notifié aux copropriétaires absents dans un délai de 30 jours suivant l'AG. Source : Art. 577-6 §10 C.civ.

Les résolutions de l'AG sont exécutoires dès leur adoption. Un copropriétaire qui souhaite contester une résolution dispose d'un délai pour agir devant le juge de paix.

Erreurs fréquentes à éviter

1. Convocation hors délai : une AG convoquée avec moins de 15 jours de préavis expose les résolutions à l'annulation.
2. Point non inscrit à l'ordre du jour : aucun vote valable ne peut porter sur un sujet absent de la convocation initiale, sauf accord unanime des présents.
3. Absence de quorum : ouvrir une AG sans quorum rend toutes les décisions nulles.
4. Syndic président : le syndic ne peut pas présider la réunion, même si personne ne se porte volontaire — il faut désigner un copropriétaire.
5. Procurations excessives : un mandataire ne peut détenir plus de 3 procurations (sauf dans les immeubles de plus de 20 lots).

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