Résoudre un litige en copropriété belge : médiation, juge de paix et recours

Les types de litiges fréquents

Les conflits en copropriété belge se classent en quatre grandes catégories :

Entre copropriétaires : nuisances sonores, usage abusif des parties communes, stationnement illicite, travaux non autorisés dans les parties privatives affectant les parties communes
Entre copropriétaire et syndic : faute de gestion, non-exécution de résolutions d'AG, absence de convocation, abus dans la facturation
ACP vs copropriétaire défaillant : impayés de charges, refus de se conformer au règlement de copropriété
ACP vs tiers : litiges avec des entrepreneurs (malfaçons), des assureurs (refus de sinistre) ou des voisins

Chaque type de litige a ses propres voies de résolution, mais tous convergent vers une juridiction unique : le juge de paix.

Le juge de paix : juridiction compétente

L'article 577-12 C.civ. attribue une compétence exclusive au juge de paix pour tous les litiges relatifs à la copropriété. Cette compétence est illimitée en valeur : même un litige portant sur des centaines de milliers d'euros relève du juge de paix.

Avantages de cette juridiction :

Procédure plus rapide que le tribunal de première instance (3 à 6 mois en moyenne)
Frais de procédure modérés
Juge spécialisé, familier avec le droit de la copropriété
Possibilité de conciliation préalable

Compétence territoriale : le juge de paix du canton où se situe l'immeuble.

Pour saisir le juge de paix, une requête écrite est déposée au greffe de la justice de paix. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour les litiges complexes.

La médiation avant les tribunaux

La médiation est une alternative de plus en plus encouragée par les tribunaux belges :

Médiation volontaire : les parties choisissent librement un médiateur agréé par la Commission Fédérale de Médiation
Médiation judiciaire : le juge de paix peut ordonner une médiation en cours de procédure
Conciliation : le juge de paix peut aussi proposer une conciliation (gratuite) avant l'audience

Avantages :

Moins coûteuse qu'un procès (honoraires de médiateur : 150 à 300 €/heure, partagés)
Préserve les relations entre voisins
Solution sur mesure (le juge ne peut que trancher, le médiateur peut créer)
Rapidité : une médiation aboutit en 2 à 4 séances

La médiation est particulièrement adaptée aux conflits de voisinage et aux différends sur l'usage des parties communes.

Contester une résolution d'AG

Tout copropriétaire absent, abstentionniste ou ayant voté contre peut contester une résolution de l'AG devant le juge de paix. Les motifs recevables sont :

Vice de procédure : convocation hors délai, absence de quorum, point non inscrit à l'ordre du jour
Illégalité : résolution contraire au Code civil ou au règlement de copropriété
Abus de majorité : la résolution avantage indûment certains copropriétaires au détriment d'autres
Fraude : falsification de procurations, manipulation des votes

Délai : l'action doit être introduite dans un délai de 4 mois à compter de la notification du PV aux copropriétaires absents. Source : Art. 577-9 §2 C.civ.

Ce délai est de rigueur : passé 4 mois, la résolution est définitive, même si elle est irrégulière.

La mise en demeure : étape préalable

Avant toute action en justice, l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée est indispensable :

Elle formalise le grief et établit une preuve de la demande
Elle fixe un délai raisonnable de réponse (15 à 30 jours)
Elle constitue une condition de recevabilité pour certaines actions
Elle peut suffire à résoudre le problème sans recours au tribunal

Le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) publie des modèles de mise en demeure adaptés aux situations courantes en copropriété.

En cas d'impayé de charges, le syndic doit obligatoirement envoyer un rappel puis une mise en demeure avant de saisir le juge de paix au nom de l'ACP.

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