Rücklagenfonds in der belgischen Miteigentümergemeinschaft: Berechnung und Pflichten

Wozu dient der Rücklagenfonds?

Der Rücklagenfonds (fonds de réserve) ist ein verpflichtendes Sparkonto, das jede belgische Miteigentümergemeinschaft (VME) anlegen muss. Er dient der Finanzierung außergewöhnlicher Ausgaben — etwa die Sanierung des Dachs, der Fassade oder der Aufzugsanlage — ohne dass die Miteigentümer bei größeren Arbeiten eine Sonderumlage tragen müssen.

Seit dem Gesetz vom 18. Juni 2018, das Artikel 577-5 §3 des belgischen Zivilgesetzbuches ergänzt hat, ist der Rücklagenfonds für alle Miteigentümergemeinschaften obligatorisch. Es gibt keine Ausnahme aufgrund der Gebäudegröße oder der Anzahl der Einheiten.

Gesetzliches Minimum: 5 %

Die Generalversammlung muss jährlich einen Beitrag zum Rücklagenfonds beschließen, der mindestens 5 % der gesamten ordentlichen Gemeinschaftskosten beträgt. Dieser Mindestbeitrag ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht durch einen Beschluss der GV unterschritten werden.

Rechenbeispiel: Betragen die jährlichen Gemeinschaftskosten 40.000 €, so müssen mindestens 2.000 € dem Rücklagenfonds zugeführt werden. Bei einem Gebäude mit 20 Einheiten entspricht dies 100 € pro Einheit und Jahr.

Für ältere Gebäude (über 20 Jahre) empfehlen Fachverbände einen Beitrag von 10 bis 15 % der Gemeinschaftskosten, um den erhöhten Instandhaltungsbedarf abzudecken. Quelle: Art. 577-5 §3 C.civ.

Verwaltung der Rücklagen

Die Mittel des Rücklagenfonds müssen auf einem separaten Bankkonto geführt werden — getrennt vom Betriebskonto der VME. Der Syndikus darf dieses Konto nicht für laufende Ausgaben verwenden. Der Kontostand ist jährlich in der Abrechnung auszuweisen und der GV vorzulegen.

Jeder Miteigentümer hat jederzeit das Recht, den Kontoauszug des Rücklagenfonds einzusehen. Diese Transparenzpflicht ist in Artikel 577-8 §4 C.civ. verankert.

Was passiert beim Verkauf einer Einheit?

Beim Verkauf eines Anteils (Lot) hat der veräußernde Miteigentümer grundsätzlich keinen Anspruch auf Rückerstattung seiner bereits geleisteten Beiträge zum Rücklagenfonds. Die eingezahlten Beträge gehören der VME, nicht dem einzelnen Miteigentümer.

Der Notar ist verpflichtet, den Käufer über die Höhe des Rücklagenfonds und etwaige bereits beschlossene außerordentliche Arbeiten zu informieren. Diese Informationspflicht ergibt sich aus Artikel 577-11 §1 C.civ.

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