Gemeinschaftskosten und Zahlungsaufforderungen in der belgischen Miteigentümergemeinschaft

Arten von Gemeinschaftskosten

In einer belgischen Miteigentümergemeinschaft (VME) werden die Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsteile auf die Miteigentümer verteilt. Das belgische Zivilgesetzbuch unterscheidet zwischen zwei Kategorien:

• Ordentliche Kosten: Laufende Ausgaben wie Reinigung, Beleuchtung der Gemeinschaftsteile, Aufzugswartung, Versicherungsprämien und Syndikushonorar
• Außerordentliche Kosten: Größere Investitionen wie Fassadensanierung, Dacherneuung oder Einbau eines neuen Aufzugs

Die Generalversammlung genehmigt jährlich den Haushaltsplan für die ordentlichen Kosten und beschließt bei Bedarf Sonderumlagen für außerordentliche Arbeiten. Quelle: Art. 577-5 §3 C.civ.

Verteilungsschlüssel: Tantièmes

Die Verteilung der Kosten erfolgt nach den Anteilen (Tantièmes), die in der Basisurkunde (acte de base) festgelegt sind. Dieser Verteilungsschlüssel berücksichtigt die Nettogrundfläche, die Lage und die Nutzung jeder Einheit.

Seit der Reform von 2018 gilt das Verursacherprinzip: Kosten, die nur bestimmte Einheiten betreffen (z. B. ein Aufzug, den Erdgeschoss-Eigentümer nicht nutzen), können entsprechend zugeordnet werden. Die GV kann mit Zweidrittelmehrheit eine Änderung des Verteilungsschlüssels beschließen, wenn dieser offensichtlich ungerecht ist. Quelle: Art. 577-4 §1 C.civ.

Zahlungsaufforderungen (Appels de fonds)

Der Syndikus verschickt in der Regel vierteljährliche Zahlungsaufforderungen (Vorschüsse), die auf dem von der GV genehmigten Budget basieren. Nach Abschluss des Geschäftsjahres erfolgt eine Endabrechnung, aus der sich entweder eine Nachzahlung oder eine Gutschrift ergibt.

Die Zahlungsaufforderungen müssen transparent und nachvollziehbar sein. Jeder Miteigentümer hat das Recht, die zugrundeliegenden Belege einzusehen. Quelle: Art. 577-8 §4, 18° C.civ.

Zahlungsverzug und Mahnverfahren

Zahlt ein Miteigentümer seine Beiträge nicht fristgerecht, kann der Syndikus im Namen der VME ein Mahnverfahren einleiten. Die VME verfügt über ein gesetzliches Vorzugsrecht am betreffenden Lot — das heißt, bei einem Verkauf werden die rückständigen Beiträge vorrangig aus dem Erlös bedient.

Der Notar ist beim Verkauf einer Einheit verpflichtet, den Syndikus zu kontaktieren und den Stand der offenen Beiträge zu erfragen. Der Käufer haftet nicht für Rückstände des Vorgängers, sofern der Notar dieses Verfahren einhält. Quelle: Art. 577-11 §§1-2 C.civ.

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