Werken in mede-eigendom in België: procedures, goedkeuringen en financiering

Gewone versus buitengewone werken

Het Belgisch Burgerlijk Wetboek maakt een fundamenteel onderscheid tussen twee categorieën werken in mede-eigendom:

Gewone werken omvatten het lopend onderhoud en de kleine herstellingen die noodzakelijk zijn voor het dagelijks functioneren van het gebouw: vervanging van kapotte lampen in de gemeenschappelijke gang, klein schilderwerk, herstelling van een defecte parlofoon of seizoensgebonden onderhoud van de verwarmingsketel. De syndicus kan deze werken autonoom laten uitvoeren binnen het goedgekeurde budget, zonder voorafgaande stemming op de AV.

Buitengewone werken zijn ingrijpende ingrepen die het normaal onderhoud overstijgen: dakrenovatie, gevelisolatie, vervanging van de lift, vernieuwing van de gemeenschappelijke stookinstallatie of structurele verstevigingen. Deze werken vereisen een voorafgaande goedkeuring door de algemene vergadering.

Stemmeerderheidsregels per type werk

De vereiste meerderheid op de AV verschilt naargelang de aard van de werken:

Gewone meerderheid (>50% van de stemmen) is vereist voor:

Lopend onderhoud en kleine herstellingen.
Goedkeuring van het jaarlijks onderhoudsbudget.

Tweederdemeerderheid (≥2/3 van de stemmen) geldt voor:

Werken tot energetische renovatie van de gemeenschappelijke delen (Art. 577-7 §1, 1° B.W.), zoals plaatsing van buitenisolatie, vervanging van gemeenschappelijke ramen of installatie van zonnepanelen.
Werken die het uitzicht of de bestemming van het gebouw wijzigen.
Het aangaan van een lening op naam van de VME.

Viervijfdemeerderheid (≥4/5 van de stemmen) is nodig voor:

Structurele werken die de gemeenschappelijke delen wijzigen (Art. 577-7 §1, 2° B.W.).
Wijziging van de bestemming van gemeenschappelijke delen.
Volledige of gedeeltelijke afbraak en heropbouw.

Eenparigheid (100%) wordt vereist voor werken die een wijziging van de aandelen met zich meebrengen.

Dringende werken: uitzondering op de regel

Art. 577-8 §4, 4° B.W. voorziet een belangrijke uitzondering: bij dringende en noodzakelijke werken — bijvoorbeeld een waterlek dat de stabiliteit van het gebouw bedreigt, een defecte stookinstallatie in volle winter of stormschade aan het dak — mag de syndicus onmiddellijk handelen zonder voorafgaande goedkeuring van de AV.

De syndicus moet in dat geval:

De noodzakelijke maatregelen treffen om verdere schade te voorkomen.
Zo snel mogelijk, en ten laatste binnen 30 dagen, een buitengewone AV bijeenroepen om de uitgevoerde werken te bekrachtigen.
De kosten verantwoorden met offertes of facturen.

Financiering van werken

De financiering van buitengewone werken kan op verschillende manieren gebeuren:

Reservefonds: het reservefonds is de eerste financieringsbron. Middelen uit het reservefonds mogen enkel worden aangewend voor werken die door de AV zijn goedgekeurd.
Buitengewone oproep: de AV kan beslissen om een eenmalige extra bijdrage te vragen aan alle mede-eigenaars, verdeeld volgens hun aandelen. Deze oproep wordt goedgekeurd met dezelfde meerderheid als de werken zelf.
Lening op naam van de VME: sinds de hervorming van 2018 kan de VME als rechtspersoon een lening aangaan bij een financiële instelling. Dit vereist een tweederdemeerderheid op de AV (Art. 577-7 §1, 1° B.W.). Elke mede-eigenaar is gehouden tot zijn aandeel in de aflossingen.

Voorbeeld: Een gebouw van 20 kavels moet een dakrenovatie uitvoeren ter waarde van €150.000. Het reservefonds bevat €40.000. De AV beslist met 2/3-meerderheid om een lening van €60.000 aan te gaan en het saldo van €50.000 via een buitengewone oproep te innen.

Tienjarige aansprakelijkheid

Na voltooiing van de werken geniet de VME de bescherming van de tienjarige aansprakelijkheid (Art. 1792 en 2270 B.W.). De aannemer en de architect zijn gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk of een belangrijk onderdeel ervan aantasten. Het is essentieel dat de syndicus de oplevering van de werken correct documenteert en eventuele gebreken tijdig meldt binnen deze termijn.

Beheer uw mede-eigendom digitaal met Klarencia — EU-gehost, gebouwd voor Belgisch recht.